不動産業者が言えないハナシ

      住宅ローンの組み方例

    私流の住宅ローンの組み方をご紹介します。

    この方法は、どこのメディアでも寡聞にして見た事がありません。もし同様の組み方を
    見た方は教えて下さい

    住宅ローンでは、固定にする、変動にするなどいろんな考え方があると思います。
    ですが、金利や経済の将来は誰も保証できません。雑誌やネットの情報で住宅ローン
    を組み、後になってから後悔しても責任を取ってくれる人はいないのです。

    そういう意味で長い人生の中で柔軟に対応でき、なるべく不利にならないような組み方
    を考えました。

    【1】月々の支払い額を決める
    支払い額は少ないに越した事はないのでしょうが、生きてる以上絶対に居住費用は必
    要です。

    今の家賃は参考にしますが、それだけでは決めません。将来賃貸で借りるとした場合、
    どれだけの間取りが必要かを最初に考えます。
    家族4人でワンルームに住む訳にはいかないでしょう。最低でも2DK、普通なら3DK
    は必要だと思います。

    次にその間取りの賃貸相場を調べます。最悪、今の家賃がつらくなった場合でもど
    うしても最低限かかる居住費という事です。家族4人で例にとると、さいたま市周辺
    だと10万円前後になると思います。
    年収が多いとか、公務員で給料が減る事が考えられない場合は、これ以上の金額
    を設定します。この後は計算しやすいので10万円にした例に取って話を進めます。

    【2】住宅ローン以外の支出・収入を計算する
    住宅ローン以外で必要なお金を計算します。
    以下の通りです。

    ・固定資産税、都市計画税
    ・マンション管理費、修繕積立金(一戸建ての場合は不要)
    ・火災保険(ローンを組んだ時に35年で加入する事も可能)
    ・将来の補修費用マンションの場合は給湯器の交換ぐらいですが、一戸建ての場合
     は将来の屋根補修とシーリング補修くらいは見ておきましょう。

    これを1年ごとに積み立てる事にして算出します。これに対して住宅ローン減税が戻
    りますから、その金額も計算します。例では支出20万円、収入10万円で計算します。
    (実際は異なる場合が多いです)

    【3】1年間の住宅ローンの支払額を決める。

    これまでのトータルを計算すると住宅ローンの年間の支払い額が求められます。例で
    言うと120万円ひく20万円足す10万円で110万円になります。
    月額では91666円です。

    【4】全期間固定ローンで借入額を計算する
    支払い月額で全期間固定のローン、現在だとフラット35(1.81%)でいくら借入できる
    かを計算します。団信保険料も計算に入れます。(初年度100万円あたり3580円です)

    例でいうと約2600万円借入で毎月の返済額が91371円となります。この金額で物
    件購入を考えます。

    購入価格は、手持ちのお金+借入金額−諸費用です。

    【5】最低金利の商品でローンを組む。
    全期間固定ローンの計算とは別に、その時の最低金利の商品、今だと変動金利で組
    みます。
     
    金利優遇は人それぞれですが、仮に0.975%とすると、例の場合の毎月の返済額
    は73092円になります。

    【6】差額を繰上返済する
    全期間固定ローンと実際に組んだローンの差額を毎月、繰上返
    済します。
    例で言うと18279円です。繰上返済は1日でも早い方が効果が大きく、利息分が減っ
    ていきます。

    ちなみに借入半年後に1万円を繰上返済すると支払い総額は約25000円減ります。
    ただ、繰上返済手数料で何万円もかかっては本末転倒ですから、ネットで1円から
    繰上返済ができて手数料無料のところをあらかじめ選んでローンを組んでおきます。

    【7】その後
    ボーナスなどで余裕ができたら更に繰上返済すれば良いですし、子供の進学などで
    お金がかかる年はしなければいいのです。固定金利が上昇し、自分の給料が上がら
    なかった場合に固定金利への移行を試算します。

    最初に払える額に余裕を見ていますので、これも可能になります。現在の史上最低
    金利の恩恵を受けつつ、将来の臨時支出にも対応できる流れになっていると自負し
    ています。

    ご参考になればと思います。


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不動産コンサルタント石山剛とは

      
1963年生まれ。
さいたま市内に在住すること30年。
宅地建物取引主任者。
住宅ローンアドバイザー。

さいたま市・川口市で、不動産会社や建築会社に20年近く営業として勤務。200件以上の契約を経験、その数倍の取引に関わる。
不動産会社に所属していると『完全にお客様立場にはなれない』と感じ、さいたま市・川口市限定、住宅購入に悩む人の為のコンサルタントとして活動を開始する。
趣味は居酒屋巡り、海釣り。

メールでのお問合せ・ご相談は下記
アドレスへ! 3回まで無料です。

     info@fudosan-saitama.com
     

 

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